Последние новости
«Русское поле» старая версия 
Аренда вдвоем: как законно исключить второго арендатора? Отвечает адвокат
В редакцию поступил вопрос:
- Я являюсь арендатором квартиры по бессрочному договору аренды (Mietvertrag). В договоре указаны два арендатора (Hauptmieter). Фактически в квартире проживаю и оплачиваю аренду только я. Второй арендатор без моего уведомления выехал из квартиры, покинул страну, участия в оплате и исполнении договора не принимает, на связь не выходит.
Регистрация по месту жительства (Anmeldung) оформлена только на меня. Все арендные платежи на протяжении длительного времени осуществляю исключительно я.
Я неоднократно обращался к арендодателю с просьбой изменить договор аренды и исключить второго арендатора из договора либо заключить новый договор только со мной. Арендодатель отказался и предложил решать вопрос исключительно через суд.
В связи с этим прошу разъяснить:
Существуют ли законные основания для принудительного изменения договора аренды в данной ситуации? Возможна ли судебная процедура, направленная на исключение второго арендатора из договора либо признание дальнейшего исполнения договора в текущем виде неприемлемым (unzumutbar)? Какие доказательства необходимо собрать для обоснования моей позиции? Каковы ориентировочные расходы, сроки и риски подобного дела?
Моя цель — урегулировать ситуацию законным путём и прекратить юридическую зависимость от лица, которое фактически не является участником арендных отношений.
Передаем ответ адвоката:
- Вам трудно будет заставить арендодателя изменить договор. Во-первых, арендодатель не может разорвать арендный договор только со вторым арендаторам, так как договор со стороны арендаторов заключали двое.
Поэтому, теоретически, вы могли бы подать против арендодателя иск в суд, с целью заставить его разорвать договор как с вами, так и со 2-м арендодателем, а после этого заключить новый договор только с вами.
Однако фактически вы тем самым хотите навязать арендодателю новой договор, который он в рамках своей договорной свободы вовсе не обязан заключать.
Поэтому этот вариант, по всей видимости, не приведет вас к успеху.
Другой вариант заключается в том, что вы сами пишите заявление о разрыве договора и пересылаете это письмо арендодателю, а также подаёте в суд на второго арендатора, с целью заменить судебным решением его согласие на разрыв арендного договора.
Это возможно. Однако следует учитывать, что после этого действительного арендного договора у вас не будет.
Поэтому вам необходимо заранее договориться - желательно в письменном виде - с арендодателем о том, что он обязуется заключить с вами новый договор, после того как вы и 2-й арендатор разорвете первоначальный договор.
На суде против 2-го арендатора вам необходимо будет сообщить, что 2-й арендатор не проживает и не прописан в квартире. Кроме того, вам нужно будет сообщить и доказать, что вы, с целью узнать актуальное место проживания второго арендатора, безуспешно пытались связаться со 2-м арендатором, а также делали запрос по месту его бывшей прописки и получили отрицательный ответ.
Это необходимо для того, чтобы ваш иск и приговор суда были "фиктивно" (так как настоящее место жительства ответчика неизвестно, документы как бы передаются ответчику таким образом, что вывешиваются на доске в здании суда. Тем самым у него есть теоретическая возможность ознакомиться с ними, прочитав их в суде. Таким образом сохраняется судебный принцип, что участники процесса должны быть уведомлены о действиях другой стороны и суда) доставлены 2-му арендатору в рамках так называемой публичной доставки судебных документов (öffentliche Zustellung).
Судебный процесс займёт несколько месяцев. Судебные и адвокатские издержки зависят от величины арендной платы и могут составлять от 800 евро и выше.
Если вы получаете социальную помощь, то плата за адвоката и суд возможны через государственную поддержку.
Поэтому, теоретически, вы могли бы подать против арендодателя иск в суд, с целью заставить его разорвать договор как с вами, так и со 2-м арендодателем, а после этого заключить новый договор только с вами.
Однако фактически вы тем самым хотите навязать арендодателю новой договор, который он в рамках своей договорной свободы вовсе не обязан заключать.
Поэтому этот вариант, по всей видимости, не приведет вас к успеху.
Другой вариант заключается в том, что вы сами пишите заявление о разрыве договора и пересылаете это письмо арендодателю, а также подаёте в суд на второго арендатора, с целью заменить судебным решением его согласие на разрыв арендного договора.
Это возможно. Однако следует учитывать, что после этого действительного арендного договора у вас не будет.
Поэтому вам необходимо заранее договориться - желательно в письменном виде - с арендодателем о том, что он обязуется заключить с вами новый договор, после того как вы и 2-й арендатор разорвете первоначальный договор.
На суде против 2-го арендатора вам необходимо будет сообщить, что 2-й арендатор не проживает и не прописан в квартире. Кроме того, вам нужно будет сообщить и доказать, что вы, с целью узнать актуальное место проживания второго арендатора, безуспешно пытались связаться со 2-м арендатором, а также делали запрос по месту его бывшей прописки и получили отрицательный ответ.
Это необходимо для того, чтобы ваш иск и приговор суда были "фиктивно" (так как настоящее место жительства ответчика неизвестно, документы как бы передаются ответчику таким образом, что вывешиваются на доске в здании суда. Тем самым у него есть теоретическая возможность ознакомиться с ними, прочитав их в суде. Таким образом сохраняется судебный принцип, что участники процесса должны быть уведомлены о действиях другой стороны и суда) доставлены 2-му арендатору в рамках так называемой публичной доставки судебных документов (öffentliche Zustellung).
Судебный процесс займёт несколько месяцев. Судебные и адвокатские издержки зависят от величины арендной платы и могут составлять от 800 евро и выше.
Если вы получаете социальную помощь, то плата за адвоката и суд возможны через государственную поддержку.
(Адвокат С.Гудзь просит принять во внимание, что предоставляемая информация не может без всестороннего изучения деталей конкретного дела заменить индивидуальную консультацию и не может быть предметом для предъявления претензий, за исключением случаев преднамеренных действий.)
